土增预交税负的增加该如何理解？

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

原标题：两种土增预交方式的税负推演

营改增后，土地增值税的预交倍受关注，究其原因，主要源于两个文件，一个是财税[2016]43号，另一个就是总局公告2016年第70号，大家都不乐意执行70号公告，因为其必然导致纳税人预交土增税负的增加，而对增加的税负，大家是否分析其中的原因呢？笔者通过税负推演，让大家一目了然。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

案例：

A房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？当地地税局规定：住宅项目土地增值税预征率1%。

方法一：

按不含增值税销售额预缴土地增值税。

6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.09*1%=137.61万元；

方法二：

按总局公告2016年第70号文件预缴土地增值税

6月申报期应预交增值税=1.5/1.09*3%=412.84万元

6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-412.84万元=1.46亿元  

6月申报期应预交土地增值税=1.46亿元*1%=145.87万元

房地产开发项目适用一般计税方法，按公告2016年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=8.26万元，将比方法一多预缴6%。

王老师的原创文章《土地增值税的预缴》同样阐述了这两种计征方式的区别，不过今天我们顺着李老师的思路，推演预缴增加税负的影响：

一般计税开发项目：

假设当期预收帐款为X ，按方法一应预缴土地增值税A=X÷1.09×1%, 按方法二应预缴土地增值税B=(X-X÷1.09×3%)×1%。

简易计税开发项目：

假设当期预收帐款为X ，按方法一应预缴土地增值税A=X÷1.05×1%, 按方法二应预缴土地增值税B=(X-X÷1.05×3%)×1%。

相对于方法一（按不含增值税销售额）预缴的土地增值税，国家税务总局公告2016年第70号的计算方法将导致房地产企业多预缴土增税，一般计税项目多交6%，简易征收项目多交2%。

进一步观察、分析上述原因，增值税适用税率（征收率）与增值税预征率之差就是土地增值税多预缴的原因。增值税适用一般计税方法，按70号文规定将多预交土地增值税6%，根源于项目适用税率9%与预缴增值税率3%之差；增值税适用简易征收计税方法，按70号文规定将多预交土地增值税多预交土地增值税2%，根源于项目适用征收率5%与预缴增值税率3%之差。

重点

推演到这里，相信大家都已豁然开朗。但是，王老师在《税苑微课》土增系列课程“清算之预征制度与清算条件”中，还阐述了第三种预缴方式，感兴趣的朋友可以联系微信客服<s15364519929>，入群学习，也可以点击文末左下方“阅读原文”回听课程。

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额。  

总局公告2016年第70号规定是“可以按照”，文词表达的是非强制性，因此，我们也可以按不含增值税的销售额计算当期应当预缴的土地增值税，如此，财务人员还得不嫌麻烦，不能被国家税务总局公告2016年第70号误导，才能为企业节约相应的资金和成本。

福建省地税局回复相同问题时答复：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款的计算方法”是为方便纳税人计算应预征税款，没有强制要求。总体原则是纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税。”

看来，省级地税局也是同意我对政策的理解和把握。

陕西华浩税务师事务所 李华

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